売却前に必ず確認する3つのポイント

1.売却時の諸費用 / 2.土地の境界 / 3.権利関係

 

 1.売却時の諸費用

 

不動産を売却する時には様々な費用などが必要となります。例えば、所有している物件にローンの残債がある場合、その返済資金のほかに、ローンの抵当権を抹消するための費用なども必要になります。その他、物件や売却方法などによって必要となる諸費用の額は異なります。このように、売却代金がすべて手元に残るわけではありませんので、売却前によく確認しておきましょう。

 

(売却時にかかる主な費用)

 

仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払う。

 

抵当権抹消費用

住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税と、抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要となる。

 

印紙税

不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税する。

 

測量費用

隣地との境界が不明な場合や土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかる。

 

建物解体・撤去費用

古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかる。また、浄化槽や庭木などの樹木、瓦礫や残土などを撤去して引渡す場合も撤去費用がかかる。

 

譲渡所得税

物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかる。

 

その他

引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生する。

 

 

 2.土地の境界

 

土地を売却する場合、買主へ土地の境界を明確にする必要があります。登記記録や公図などの書面上の確認だけでなく、現地においても境界を明らかにする必要があります。現地では、境界を示す目印(境界標)を確認し、境界標がない場合は、土地の実測作業を行った上で、隣地所有者と協議をして境界確認書を交わすなどの手続きを踏む必要もあります。境界が不明確なままの売買取引は、後に境界紛争の原因となりますので、事前に確認をしておきましょう。

 

 

 3.権利関係

 

不動産に関する主な権利には、所有権、借地権(建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権など)、区分所有権(1棟の建物に構造上区分したいくつかの独立した住居や店舗などがある建物を区分して所有する時の所有権などがあります。

 

物件の権利関係については、法務局の登記記録(登記簿)で調べることができます。登記記録(登記簿)の「甲区」には所有権に関する事項が記載され、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

 

例えば、所有権でも共有名義の場合であれば、一体で売却するには共有者全員の合意が必要ですし、相続登記が未了であれば、相続人と協議の上、相続の登記も必要です。また、抵当権や差し押さえなど、不動産の売却に債権者との調整が必要な権利もあります。このように権利関係の状況は、売却の手続きに影響しますので、しっかりと整理をしておくことが必要です。これら不動産登記に関する相談は専門家(司法書士など)に早めに相談しましょう。

 

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