売買契約の基礎知識

1.手付金を理解する / 2.契約の解除について理解する / 3.瑕疵担保責任を理解する

 

 

 1.手付金を理解する

 

不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買い主が売り主に支払うことが一般的。

 

手付金には、

 

1)解約手付:売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すこと。買い主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより、売買契約を解除することができる手付け。

 

2)証約手付:契約の締結を証することを目的として授受される手付け

 

3)違約手付:当事者に契約違反(違約)があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができる手付け。

 

3種類があります。

 

一般的に不動産売買契約では、(1)の「解約手付」として授受されます。なお、民法でも手付金の性質について特段の定めがない場合には解約手付と推定するとされています。

 

ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

 

一般的に売買金額の10%前後の手付金の授受が多いようですが、この内容をよく理解し買主から受領する手付金の額を決定しましょう。

 

 

 2.契約の解除について理解する

 

不動産売買のように大きな取引の契約は売り主と買い主の信頼関係の上に成り立つ大事な約束ですので、いったん契約を締結すると、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。契約の解除には、主に以下のようなものがあります。

 

1)手付解除

相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し、または放棄により契約を解除することができる。

 

2)危険負担による解除

天災により物件が毀損した場合に、過大な修復費用がかかるときは、売り主は無条件で契約を解除することができる。

 

3)契約違反による解除

売り主または買い主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除される。

 

4)瑕疵担保責任に基づく解除

物件に重大な瑕疵(欠陥など)があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買い主は無条件で契約を解除することができる。

 

5)特約による解除(ローン特約など)

特約の内容に応じて解除することができる。例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなく住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。

 

6)合意による解除

当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。

 

 

 

 3.瑕疵担保責任を理解する

 

「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような物件の欠陥などを「瑕疵」といいます。そのうち、買い主が知り得なかった「瑕疵」を法的には「隠れた瑕疵」といいます。隠れた瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です

また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。

 

売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。ただし、物件の隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、契約前に瑕疵を明らかにしておくことが最も重要です。

 

 

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